第一次買房就上手!買房注意事項!買房找屋主還是找房仲?下斡旋技巧?


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第一次買房就上手!買房注意事項!買房找屋主還是找房仲?下斡旋技巧? @猴屁的異想世界

人生第一次買房就上手!買房注意事項!買房找屋主還是找房仲?下斡旋技巧?

今年第一次接觸買房子,以前總覺得買房子跟我一點關係都沒有,但也到了想要買自己房子的年紀了,尤其準備結婚更想要有自己的空間,於是跟男友討論決定要一起買屬於我們自己的房子。

剛開始找房子,都是從591房屋交易網看的,資訊非常多,也可以過濾各種條件,從地區、價錢、房子年份等交叉搜尋找到自己喜歡的房子,接著就面對一個問題,買房要找房仲還是找屋主?找房仲需要仲介費,找屋主又怕被騙,到底哪一個比較好呢?

以下為個人淺見,第一次買房經驗分享,非專業,有講錯歡迎私訊我。

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5.買房流程是什麼? 大概要經過多久時間交屋?

6.買房貸款要找哪家銀行?利率多少?

7.可以貸款幾年?要不要用寬限期?

8.要買在昂貴的市區還是便宜的郊區?

9.買房樓層怎麼選? 4樓不吉利能住嗎? 3樓以下不要買?

10.要不要買停車位?平面車位跟機械車位怎麼選?

11.要不要有公設? 公設是免費使用還是扣點數還是另外收費?

諸如此類的隨便列就一堆問題,且都不是幾句話能夠回答的問題,感覺每個議題都可以好好深入討論一整篇,大家會想看嗎?然後買房結束後,裝潢又是另一件事,也是很值得討論,今天就先就第三個議題買房找屋主還是找房仲,下斡旋技巧來探討。

買房找屋主優缺點

優點:免仲介費,若跟屋主認識或相談甚歡,有可能以較便宜價格成交

缺點:要自己找代書,或自己辦相關買房手續,怕被詐騙屋主捲款潛逃

在找房子的過程中,一開始我們因為不想要付仲介費,所以幾乎都找屋主自售,因為覺得仲介費2%,如果你今天買1000萬的房子,等於要給仲介20萬,自己自備款等於要再多算這一筆,在自備款已經不是很夠的狀況下,就會想省仲介費,自己找屋主洽談。

但實際見過一些屋主,發現滿多屋主給人一種自視甚高的感覺,金額其實也不太好談,加上我們這種買房新手根本不會談,心裡想要的價錢不敢說出來,當鼓起勇氣說出來時就破局,當屋主覺得你在亂出價,或是聽到你提的金額差太多,基本上就不想賣你,因為屋主會覺得自己的房子怎麼對你來說只值這些錢,不要買拉倒。

建議跟屋主開價之前,先參考591上的實價登錄,才不會像在亂喊價,有些屋主電話詢問就很兇,連見面都還沒見到就破局,當然也有好的屋主,但當遇到感覺不錯的屋主,價錢談的不算完美但還能接受,因為有些屋主知道自售部用給房仲4%,其實也是很願意降價一些。

但此時開始想到後面所有的手續要自己辦時,就有點卻步了,要自己確認貸款進度,要自己去地政辦過戶、登記抵押權設定等想到就頭痛,雖然有些屋主有經驗,有自己認識的代書能幫忙,但我們身為買家,會覺得那個代書還是屋主那邊的人,還是有點不放心。

如果屋主跟代書一起捲款潛逃我們要怎麼辦,如果自己白紙黑字簽約時,要去辦過戶才發現房子根本不是這個屋主的怎麼辦,當然你可以先請屋主提供謄本在決定要不要買,但感覺跟屋主買還是怕怕的,會擔心我省了仲介費,卻花更多的錢在其他地方上,所以我們討論後,決定找房仲來幫忙,雖然要多付仲介費,但比較安心。

買房找房仲優缺點

優點:有仲介幫忙協調議價,所有買房手續都有專人處理,有履保專戶完成所有手續撥款

缺點:要多付仲介費,怕房仲不誠實,房仲從屋主那邊收的費用較多,擔心議價都偏向屋主

一般來說,找房仲成交的話,賣方要付4%仲介費,買方要付2%仲介費,當然這個只是一個大家熟知的標準,各家房仲公司有可能不同,我是親戚剛好就有仲介,所以找了自己認識的人更不容易被騙,如果你要找仲介,建議找認識的,或是朋友介紹的比較安全。

因為我們一開始從網路上找了不認識的房仲時,其實還是有點覺得被騙,比如591網站上刊登是5樓,結果我們實際去現場要賣的樓層變成4樓,房仲可能會說因為怕同業競爭,所以沒有PO正確的樓層,怕屋主被其他房仲騷擾,但如果我本人就是不住4樓,我今天不就白看了,樓層其實對某些人來說是很重要的,對我們來說這房仲就有點不誠實。

另一個缺點是如果是不認識的房仲,議價有可能都會偏向屋主,因為談成的價錢越高,房仲能拿到的抽成也越高,當然會比較偏向屋主也合理,除非你跟房仲認識或相談甚歡他想幫你,或是房仲想拚成交量,賺多賺少是其次就有可能議到一個比較好的價錢。

除了以上幾點外,我覺得找房仲大部分優點比缺點多很多,你可以告訴房仲你的預算,因為房仲那邊通常也會知道屋主的底價,若你出的價錢太低他也會提醒你可能要加價才有機會,若你出的價格是符合實價登錄,屋主那邊價錢開太高,房仲也會去屋主那邊協調,在買方跟賣方兩邊之間取得一個平衡,就不會我們一開始直接面對屋主,一言不合就沒了。

另外你可以告訴房仲你希望的條件,金額、地區、樓層、屋齡等條件,房仲那邊一有新案子適合你也會通知你,省去你自己每天逛591等待的時間,還有所有手續都會經過房屋公司第三方處理,代書也是第三方的專業人士,費用也是公定費用不會亂抬價,然後所有費用都會入到自己的履保專戶,房子沒過戶前費用不會給屋主,然後所有的事情都交給房仲跟代書處理就好,時間到了它們會通知你要做甚麼。

下斡旋意思

之前只有聽朋友講過,當時完全不知道他在說甚麼,因為沒買房經驗的人,聽到斡旋這個字應該都不知道是甚麼意思,先大概說明一下下斡旋意思,簡單來說就是買方出價跟賣方洽談的過程,中間會透過房仲來進行,賣方需要知道真的有人要買不是隨便問問,對買方來說也是一種保障,如果斡旋成交了雙方都不能毀約,毀約會有罰則,

比如說這個房子你下斡旋成交,若屋主反悔,除了要退你原本的斡旋金外,還會有另外的費用要賠償,這要看斡旋的要約書怎麼簽,當然如果你斡旋成交,隔天不想買,也是毀約,斡旋金也會全數沒收,另一個狀況是斡旋失敗,此費用會全數退還給買家,不會被收走可放心,但如果斡旋成功,這筆費用直接就會轉成訂金歐,斡旋金通常是5萬或10萬不等,如果斡旋金太高不合哩,你也可以不要下斡旋或找其他房仲

下斡旋經驗分享

這是我人生第一次下斡旋,斡旋一次就成交,當時我們第一次想出斡旋時(還沒簽約),房仲有幫我們詢問一下,我們原本出的價格屋主不願意出來,後來房仲建議我們加一點,我們當時參考實價登陸,覺得加一點好像還算合理價錢,所以同意房仲提議的金額,然後準備五萬現金斡旋。

跟房仲簽了要約書,然後就由房仲取跟屋主談,通常屋主同意出來斡旋,基本上就表示有機會,屋主心中的價錢應該跟你出的價錢不會差太多才願意出來,當然你出價的時候,自己心裡也要有底能被加價多少,因為你出的價是你預期的價錢,屋主只是願意談而已,屋主願意出來也是預期會來來回回加價才出來談,通常都會一來一往,買家增加一點錢,賣家退一點錢。

斡旋當天就是約一個時間到房仲所屬的房屋公司,然後會將買家(我們)跟賣家(屋主)各帶到一間小房間等待,屋主跟買家基本上是不會見面,都是透過房仲議價,所以房仲先了解我們這邊是否有願意加價的空間,去屋主那邊跟屋主談,看屋主對價錢有甚麼意見,談完之後再回到我們這邊,所以會有滿長時間在等待,房仲可能20分鐘在屋主那,20分鐘在我們這,無限循環。

原本我們的策略是5萬10萬慢慢往上加,畢竟能少加一點是一點,但後來房仲有跟我們說對方是大老闆等級,時間就是金錢,如果我們這樣慢慢加,對方應該就不會想賣了因為他不缺這點錢,且會覺得我們很沒誠意,出來談就是想成交,我們還一直試探,房仲也跟我們說屋主原本預期多少,他願意退多少,都是幾十萬在退。

所以後來房仲有問我們最終最終底限能出的價是多少,因為是認識的房仲我們也就實話實說,因為如果高於這價錢我們也不會買,房仲跟我們討論要不要就直接出底價,這樣一來加上去的價錢比較多,感覺比較有誠意,也省了幾趟來回議價的時間,其他就相信他她去談,我們也同意了,大約斡旋了一個小時左右就成交了,然後當場就直接簽約了。斡旋跟買房在同一天內完成也是滿猛的。

下斡旋技巧

1.屋主沒降價,不自己加價

2.不要讓房仲或屋主知道你超喜歡這間房子,非這間不可

3.先確認實價登錄,從實價登錄底開始出價,並咬住底限

比如說你先查看了你喜歡的房子的實價登錄大約落在880~950萬,斡旋金可以從880萬開始出,到時候再看要不要往上加,超過實價登錄950萬絕不買(如果有裝潢可以再考慮看看),通常屋主給房仲的底價都會低於開價100萬左右。

比如屋主開價的金額是1000萬,可能實際底價是900萬,房仲可能會告訴你屋主本來想賣1000萬,他願意退讓980萬,看買家意願,此時你可以跟房仲說,實價登錄大約落在880~950萬之間980萬真的太高,通常買家也會希望離自己的斡旋金不要差那麼多,也可以相對的加20萬上去,跟房仲說願意出900萬請他再去跟屋主談。

那屋主知道你有誠意加價,可能也願意再退變成950萬之類,但屋主降30萬不代表你也要加30萬,你也可以慢慢加,但就看有沒時間耗,若這樣一進一退,最終滿有可能以920~950萬成交,倘若你原本預期的金額並沒有那麼多,你最多就只能920萬再多無法買,也可以跟房仲說這真的是底限,再高也無法了。

此時就考驗房仲的談話技巧了,有些屋主也只是試探可以加多少錢,因為可能原本的880萬斡旋金他就可以接受,只是賺比較少,如果920萬,屋主其實已經比斡旋金多40萬,也是有可能成交,但如果遇到不缺錢的屋主,他也可能就不想賣你了,因為他可能最低就是950萬(實價登錄的頂),此時就有可能破局。

當然如果你真的非這間房子不可,也覺得950萬可以負擔的起,又還在實價登錄範圍內部算太誇張,當然也可以直接成交,因為實價登錄就是一個很好的參考標準,同一棟大樓大家都賣這個價錢。你出這麼高也不合理,如果都是空屋的話,大可以買同一棟的別家(除非同一棟沒別家)。

當然屋主也會有一個心態是,你出的低於實價登錄我為什麼要賣你,我覺得斡旋算是一種心理戰吧,雙方立場不同,但願意出來應該都是想成交,這時候就是看有沒有緣分了,還有相信你選的房仲,但如果房仲非認識的,他跟你說屋主不開心要離開了也有可能想要刺激你加價。

如果你沒有非這間不可,你大可以說那就不要勉強了,房子我再另外找,但這樣說的風險就是,有可能屋主真的要走了,你就買不到,另一個狀況是房仲只是嚇唬你,聽你這樣回答換他緊張要去說服屋主價降,房仲若是認識的或信得過的,過程中也聽房仲專業建議,再考慮要不要加價,成交機會比較高,因為房仲是最知道兩邊底限的人。

講了半天好像也沒講到甚麼技巧,總之就是經驗分享給大家囉。

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